Fallo: 3.214-2009.-

SENTENCIA DE LA CORTE DE APELACIONES:

Santiago, diez de marzo de dos mil diez.

Vistos:

Se reproduce la sentencia en alzada, con las siguientes modificaciones:

a) se eliminan los motivos 16º, 19, 20º, 22 y 25º;

b) se elimina la expresión "asimismo", del motivo 17º;

c) se elimina el párrafo final del motivo 21º;

Y teniendo en su lugar y, además, presente:

1º) Que ha quedado acreditado en autos, como se desprende de los motivos 18º y 21º de la sentencia en alzada, que el demandado vendió los derechos que poseía en la Parcela Nº 15 del Fundo Reina Sur de Colina a las sociedades Lepanto S.A. e Inmobiliaria el Molino S.A., con fecha 5 de julio de 2007, sin perjuicio que la compraventa celebrada con esta última fuera resciliada meses más tarde, cuestión que se analizará más adelante. Se discute, en cambio, si fue el demandante quien gestionó dichos contratos, en cumplimiento del encargo efectuado por el demandado, en orden a ejercer las labores de intermediación en la venta de tales derechos y, en consecuencia, si éste tiene derecho a la comisión pactada en el contrato de mandato agregado a estos autos. La controversia se circunscribe, pues, a determinar aquello.

2º) Que si bien la sentencia no le ha otorgado valor probatorio a los instrumentos acompañados por el demandante individualizados en el motivo 15º -y con razón, ya que corresponden a una serie de comunicaciones entre éste y Carlos Kantor Brucher, representante legal de las sociedades que compraron los derechos del demandado en la Parcela Nº 15, el cual es, en definitiva, un tercero que no compareció a ratificar lo actuado en autos corresponde determinar si con el mérito de los demás antecedentes allegados al juicio es posible dilucidar la presente controversia.

a) La primera cuestión que merece ser destacada, es que consta en autos que el demandado, ya en el año 2005, otorgó al demandante un mandato de venta de los derechos en la propiedad sub lite (fojas 9), manifestación de voluntad que reiteró en dos nuevos mandatos celebrados con el mismo objeto en el año 2007, uno, a través de un instrumento privado suscrito en abril de ese año (fojas 13) y otro, otorgado por escritura pública en mayo de 2007 (fojas 14), dos meses antes de la fecha en que se celebraron los contratos de compraventa ya referidos con las sociedades Lepanto S.A. e Inmobiliaria El Molino S.A., ambas representadas por don Carlos Emilio Kantor Brucher.

Lo anterior revela una intención persistente del demandado en orden a encomendar la gestión de dicho preciso negocio al actor, que no puede ser sino manifestación de la confianza y expectativas depositadas en su actuar, lo que no se condice con lo aseverado por el demandado al contestar la demanda a fojas 68, que alude a la negligencia y falta de compromiso del actor con el encargo, que le habría hecho perder varias oportunidades de venta y que lo llevó en definitiva a gestionar por sí mismo las operaciones contractuales que en definitiva concretó con Kantor Brucher. Por el contrario, lo razonable, en principio, es concluir que habiéndose otorgado en el último mandato celebrado por escritura pública en mayo de 2007, un plazo de 60 días (renovable) al demandante, para gestionar la venta de los derechos del demandado, las compraventas celebradas en julio de 2007, esto es, al vencimiento del plazo señalado, son consecuencia de la ejecución del encargo.

b) Refuerza esta primera deducción lógica, el análisis de la testimonial rendida por doña Lorena del Pilar Aguilar Molina, a fojas 108. La testigo señala trabajar con Carlos Kantor, a quien reconoce como su jefe y es en esa condición que toma conocimiento de los hechos sobre los cuales depone. Presentada al punto Nº 2 del auto de prueba, sobre la efectividad de haber gestionado el actor la venta de los derechos del demandado en la parcela de marras, contesta "sí, yo lo vi a él que se entendía con Luis Germán Tapia y sé que él la gestionó", "sé que don Jorge... documentos del Conservador...", "sé que él lo hizo, sé que él estuvo en la Notaría con la persona de don Luis Germán Tapia..." "Don Jorge iba a la oficina de mi jefe Carlos Kantor, pero yo más allá no sé, era a puerta cerrada", agrega que sabe que el negocio se celebró en la Notaría Zaldívar, la fecha no la recuerda, pero sí que la cesionaria es Inmobiliaria El Molino S.A..

Si bien la declaración de la testigo Aguilar Molina no es todo lo precisa y contundente como para darle por sí sola el valor de plena prueba -a la luz de las exigencias que impone el artículo 426 del Código de Procedimiento Civil-, lo cierto es que su relato es verosímil, atendido que da cuenta en términos simples de lo que veía desde su posición (secretaria de Kantor) y de éste se desprende con claridad que el demandante tuvo contacto con el representante legal de las sociedades que compraron los derechos del demandado en la parcela sub lite y que su relación tenía que ver con la cesión de derechos del demandado a las sociedades de Kantor. Por otra parte, sus expresiones y calidad -no tiene vínculo con el demandante, sino con un tercero (Kantor) que negoció con éste- reflejan su imparcialidad, de donde resulta que en conformidad a lo preceptuado en el artículo 384, regla primera, del cuerpo legal citado, su testimonio constituye una presunción judicial, que habrá de ser apreciada en concordancia con los demás antecedentes del juicio.

c) Por otra parte, el demandante acompañó en esta instancia un conjunto de antecedentes, no objetados por el demandado, que dan cuenta de su relación con Carlos Kantor a propósito de la gestión de venta de los derechos de otra de las comuneras en la Parcela Nº 15, cuestión que si bien excede los márgenes de lo discutido en autos, sí puede considerarse como base de presunción, en la medida que son comunicaciones que datan de la misma época en que se vendieron los derechos del demandado, lo que permite suponer que el negocio cerrado entre el demandado y Kantor Brucher, fue parte de una operación mayor, gestionada en su conjunto por el actor.

d) El demandado, por último, no controvirtió lo afirmado por el demandante en su escrito de demanda, en el sentido que éste le habría pagado previamente dos millones de pesos por la gestión de intermediación, antecedente que refuerza la versión del demandante sobre los hechos, ya que aquel pago, no controvertido, implica un reconocimiento de la labor desempeñada por el demandante.

3º) Que los antecedentes descritos y analizados, son concordantes entre sí y apuntan todos en la misma dirección, en términos tales que permiten presumir que los contratos de compraventa de los derechos que el demandado poseía en el Predio Nº 15 citado, fueron gestionados por el demandante, en cumplimiento del encargo efectuado por éste.

4º) Que establecido lo anterior, queda por resolver, sin embargo, si la resciliación a que se ha hecho referencia en el motivo primero, afecta el derecho del demandante a exigir el pago de los honorarios pactados en el mandato de fojas 14.

Con el mérito de la escritura pública otorgada ante el Notario Patricio Zaldívar Mackenna, con fecha 12 de agosto de 2008, acompañada a fojas 98, se acredita que el demandado y Carlos Kantor Brucher, en representación de Inmobiliaria El Molino S.A., dejaron sin efecto, de común acuerdo, el contrato de compraventa celebrado entre ambas partes con fecha 5 de julio de 2007, en virtud del cual la sociedad antes nombrada había adquirido parte de los derechos que el demandante poseía en la parcela sub-lite. Sin embargo, no existe constancia en autos de la respectiva inscripción de la escritura de resciliación en el Registro de Propiedades del Conservador de Bienes Raíces, por lo que sólo se encuentra acreditada la convención que extinguió los derechos y obligaciones contraídos previamente entre las partes (artículo 1567 del Código Civil), más no que el dominio haya vuelto a manos del demandado. En efecto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 728 del Código Civil, "para que cese la posesión inscrita, es necesario que la inscripción se cancele", precisándose a continuación tres fuentes de cancelación, cuales son, la voluntad de las partes, una nueva inscripción en que el poseedor inscrito transfiere su derecho a otro, o un decreto judicial. En la especie, ha operado la voluntad de las partes, que acordaron dejar sin efecto la referida transferencia, sin embargo, mientras no conste que se ha exhibido ante el Conservador de Bienes Raíces el instrumento auténtico en que se declara esa voluntad y que éste, a su vez, ha tomado nota del mismo al margen de la inscripción de dominio respectiva, permanece como titular de la posesión del inmueble, aquél a cuyo nombre se encuentra actualmente inscrito.

5º) Que, así las cosas, resulta inoficioso analizar los efectos de la citada resciliación en el cumplimiento del encargo por parte del demandante, toda vez que en autos no ha sido acreditado que la inscripción a nombre de Inmobiliaria El Molino S.A. hubiere sido cancelada.

6º) Que de acuerdo a lo pactado en el mandato especial de fojas 14, cláusulas tercera, cuarta y quinta, para la determinación de los honorarios del demandante se fijaron las siguientes reglas: a) el precio mínimo de venta por hectárea es de treinta millones de pesos; b) el mandante se obliga a pagar una comisión mínima del 2% del total del precio mínimo; c) si el precio obtenido por el demandante es superior al mínimo de treinta millones de pesos por hectárea, la comisión por los servicios de corretaje, sobre el precio mínimo definido sería de beneficio del mandante y mandatario por partes iguales, es decir 50% del sobreprecio para el señor Tapia (demandado) y 50% del sobreprecio para el señor Lackington (demandante).

Por su parte, de acuerdo al mérito de los antecedentes que obran en autos, el demandado era dueño del 55,5% de derechos en el inmueble sub lite, así consta en las respectivas escrituras de compraventa que rolan a fojas 1 y 5 y el punto de prueba Nº 2 se refiere a la "efectividad de haber gestionado la actora la compraventa del 55,5% de los derechos correspondientes al demandado". Para efectos del cálculo de la comisión, habrá de tenerse presente que de acuerdo a lo consignado en los mandatos que rolan a fojas 9 y 13, la parcela Nº 15, Reina Sur tiene seis hectáreas de superficie, de las cuales el demandado reconoce derechos sobre tres de ellas. No obstante, el demandante acepta en su demanda, para los efectos del cálculo de la comisión adeudada, que la parte que al demandado le correspondía en el inmueble equivale a 3,33 hectáreas, cuestión que no fue controvertida por el demandado y resulta, asimismo, coherente con la cuota de dominio declarada en las respectivas escrituras de compraventa.

7º) Que consta de las escrituras de compraventa que rolan a fojas 1 y 5, que el demandado vendió sus derechos en el inmueble antes referido a las sociedades Lepanto S.A. e Inmobiliaria El Molino S.A., en el precio de $65.170.000 y $142.000.000, respectivamente, lo que da un total de $207.170.000. Si se tiene presente que el valor de venta mínimo de las 3,33 hectáreas del demandado, equivale a $99.900.000, resulta que el precio de venta obtenido por sobre este mínimo fijado, es igual a la suma de $107.270.000, de la cual corresponde un 50% al demandante, por concepto de la comisión pactada, lo que equivale a $53.635.000.

8º) Que los razonamientos anteriores conducen a acoger la demanda, declarando el derecho del demandante a una comisión correspondiente al 50% del precio obtenido con la venta del inmueble por sobre el mínimo fijado, lo que arroja una suma de $53.635.000, a la que habrá de descontarse los $2.000.000 pagados previamente por el demandado al actor. Dicha suma será reajustada conforme a la variación del IPC entre el mes de julio de 2007 y la fecha de su efectivo pago.

Por estos fundamentos, disposiciones legales citadas y lo preceptuado en los artículos 186 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, se revoca la sentencia de trece de abril de dos mil nueve, escrita a fojas 129, en cuanto rechaza en todas sus partes la demanda de fojas 16 y ordena a cada parte pagar sus costas y, en su lugar, se declara que se la acoge y se condena a don Luis Germán Tapia Morales a pagar a don Jorge Eduardo Lackington Vergara, la suma de $51.635.000, por concepto de honorarios, reajustada conforme a la variación del IPC entre el mes de julio de 2007 y la fecha de su efectivo pago, más el interés corriente desde que la presente sentencia quede ejecutoriada y hasta su efectivo pago, con costas.

Redactó la abogado integrante señora Muñoz.

Regístrese y devuélvase con sus agregados.

Rol Nº 3.214-2009.-

Pronunciada por la Tercera sala de esta I. Corte de Apelaciones de Santiago, integrada por los Ministros Lamberto Cisternas Rocha y Gloria Ana Chevesic Ruiz y por la abogado integrante Andrea Muñoz Sánchez.

Sentencia de la corte suprema: 2768-2010